ارزش اثباتی اسناد راجع به ملک در جریان ثبتی

هر ملکی که موضوع اظهارنامة ثبتی قرار می‌گیرد تا زمانی که در دفتر املاک به ثبت نرسیده و سند مالکیت برای آن صادر نشده است، ملکِ در جریان ثبتی بوده و دارای مراحل زیر است:

1. ثبت اظهارنامه؛

2. نشر ‌آگهی‌های نوبتی؛

3. انقضای مهلت اعتراض به ‌آگهی‌های نوبتی و عدم وصول اعتراض؛

4. وصول اعتراض در مهلت؛

5. صدور رأی قطعی به نفع متقاضی ثبت یا متعترض ثبتی؛

6. انتشار ‌آگهی تحدید حدود 

7. تمام شدن مرحلة تحدید حدود و حل اختلافات ناظر به این امر.

 

ارزش اثباتی اسناد راجع به ملک در جریان ثبتی[1]

با مرحلة ثبت در دفتر املاک و صدور سند مالکیت، ملک از وصف در جریان ثبتی خارج می‌شود. با بررسی قوانین و مقررات و نیز رویه‌های ثبتی ثابت می‌شود که در مراحل اول، دوم و چهارم، وضعیت ملک در جریان ثبتی، ارزش اثباتی در حد یک اماره یا بخشی از یک اماره را دارد. در مراحل سوم و ششم نسبت به اصل مالکیت، ارزش اثباتی سند رسمی برای وضعیت املاک در جریان ثبتی به اثبات رسید. در حالی‌که نسبت به حقوق ارتفاقی و حدود‌، همچنان این وضعیت ارزش اماره دارد. در مرحلة چهارم (علاوه بر ارزش پیش‌گفته) و نیز مرحلة پنجم‌، ارزش اثباتی آرای قضایی صادره در خصوص مورد حکومت دارد. مرحلة هفتم همانند مرحلة هشتم، به‌نظر می‌رسد ارزش اثباتی سند مالکیت رسمی نسبت به اصل مالکیت و نیز حدود و حقوق ارتفاقی وجود داشته باشد. اگرچه این ارزش مشروط به صدور سند مالکیت و مقید به آن است.

در مرحلة چهارم (علاوه بر ارزش پیش‌گفته) و نیز مرحلة پنجم‌، ارزش اثباتی آرای قضایی صادره در خصوص مورد حکومت دارد. مرحلة هفتم همانند مرحلة هشتم، به‌نظر می‌رسد ارزش اثباتی سند مالکیت رسمی نسبت به اصل مالکیت و نیز حدود و حقوق ارتفاقی وجود داشته باشد. اگرچه این ارزش مشروط به صدور سند مالکیت و مقید به آن است.

 

واژگان کلیدی

اظهارنامة ثبتی، تحدید حدود، سند رسمی، ظهور مصحح، گواهی مالکیت، متقاضی ثبت.


[1] . کریمی عباس‌، استاد گروه حقوق خصوصی و اسلامی دانشکدة حقوق و علوم سیاسی دانشگاه تهران؛ کریمی‌، علی، دانشجوی دکتری حقوق خصوصی دانشگاه آزاد اسلامی یزد.

 

آنچه در این مقاله خواهید خواند

 

در این مقاله، پس از تبیین مفهوم و مراحل املاک در جریان ثبتی، به بیان حکم این املاک و تعیین میزان ارزش اثباتی داده‌های ثبتی در تمام مراحل به تفکیک پرداخته شد. عدم رعایت مقررات راجع به اسناد رسمی این اموال موجب ناامنی حقوقی و قضایی خواهد شد و این ناامنی موجب فرار سرمایه، عدم جذب سرمایة خارجی، تعطیلی تولید، افزایش نرخ بیکاری و پیامدهای ناگوار اجتماعی و فرهنگی بیکاری خواهد شد و به همین دلیل در تمام نظام‌های حقوقی، ثبت املاک برای ایجاد اطمینان و ثبات در مالکیت ‌آن‌ها پیش‌بینی شده است. روشن است که پس از انجام تشریفات و صدور سند مالکیت، موارد اثبات خلاف مندرجات آن باید نادر و استثنایی باقی بماند، والا نقض غرض خواهد شد و حقوق ثبت از هدف خود باز خواهد ماند. بدین‌ترتیب، تشریفات ثبت باید چنان دقیق و روشن انجام گیرد که بتوان امنیت در اسناد را با عدالت توأم ساخت و به همین دلیل جریان ثبتی طولانی در قوانین پیش‌بینی شده است و این‌که در مراحل مختلف جریان ثبتی، داده‌های این تشریفات، دارای چه حکمي‌اند و چه اثر اثباتی دارند، موضوع این مقاله بود و یافته‌ها نشان داد که ثبت اظهارنامة ثبتی حکم یک قرینه را دارد که با قرینه یا قرائن دیگری می‌تواند تشکیل اماره دهد.

 

نشر آگهی‌های نوبتی

 

در مرحلة دوم و نشر ‌آگهی‌های نوبتی، در صورت عدم وصول اعتراض، داده‌های ثبتی تا این مرحله، همچنان دارای ارزش اسناد رسمی دائر به اثبات اصل مالکیت است و در صورت اعتراض، ارزش قرینه برای دادگاه رسیدگی‌کننده به اعتراض را خواهد داشت و مغلوب اماره و ادله دیگر خواهد شد.

 

مرحله صدور گواهی مالکیت

 

در مرحلة صدور گواهی مالکیت، ظهور مصحح اعمال حقوقی شکل خواهد گرفت و سند رسمی نسبت به اصل مالکیت قاطع است (اگرچه رویة قضایی مستقری در این زمینه وجود ندارد)، نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی فقط یک اماره قلمداد می‌شود. با اتمام مرحلة آگهی‌های تحدید حدود و صدور سند مالکیت، ظهور مصحح اعمال حقوقی، هم نسبت به اصل مالکیت و هم نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی قاطع خواهد بود.

روشن است که چنان‌چه دارندة اسناد، متصرف ملک باشد، امارة تصرف وفق مادة 35 قانون مدنی به نفع او وجود دارد و میزان دلالت این اسناد، در جایی که قرینه یا اماره است، به تقویت امارة‌ تصرف کمک می‌کند و لیکن گواهی مالکیت، بدون نیاز به امارة تصرف‌، مثبت مالکیت است.

 

پیشنهادات مقاله

 

با توجه به آن‌چه گذشت، پیشنهاد می‌شود که متن مادة 22 قانون ثبت اسناد و املاک به شرح زیر اصلاح و تبصره‌ای به‌نحوی که خواهد ‌آمد بدان اضافه شود:

مادة 22- ملکی که پس از طی تشریفات مقرر در این قانون در دفتر املاک به ثبت رسیده، مراجع دولتی و قضایی فقط کسی را که ملک به اسم ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به‌طور رسمی به او منتقل شده یا این‌که ملک مزبور از مالک رسمی از طریق توارث به او رسیده است‌، مالک خواهد شناخت. در مورد ارث هم وقتی ملک در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می‌شود که وراثت و انحصار و سهم‌الارث هر یک براساس گواهی انحصار وراثت محرز باشد.

 

تبصرة 1

 

درصورتی که به گواهی انحصار وراثت اعتراض شده باشد تا رسیدگی به اعتراض و درصورت اقامة‌ دعوا به خواستة بطلان گواهی انحصار وراثت یا هرنوع خواستة دیگر مؤثر در تعداد وراثت یا سهام آنان، تا صدور حکم نهایی، ثبت مراتب انتقال قهری به تعویق خواهد افتاد. حکم نهایی عبارت از حکمی است که به‌واسطة طی مراحل قانونی یا به‌واسطة انقضای مدت واخواهی، تجدیدنظرخواهی و فرجام قطعی شده باشد.

 

تبصر‌ة 2

 

درصورت انتقال سند مالکیت موضوع این ماده به اشخاص دیگری به‌موجب سند رسمی، چنان‌چه انتقال‌گیرنده به اشتباهات و ایرادات ثبتی احتمال سابق بر صدور سند مالکیت علم نداشته و با اعتماد به ظهور معتبر نوعی دائر بر صحت مفاد سند نسبت به ملک دارای سند مالکیت رسمی معامله‌ای انجام داده باشد، اشخاص حقیقی یا حقوقی که به‌علت سکوت و اهمال خود در تشکیل چنین ظهوری مرتکب تقصیر شده باشند، نمی‌توانند مستند به حق پیشین خود دائر بر مالکیت عین، منفعت یا هر نوع حق دیگری، متعرض انتقال‌گیرنده شوند و تنها دعوای ‌آنان نسبت به اشخاصی که در جریان ثبت‌، حقوق آنان را تضییع کرده‌اند، مسموع است و در این صورت حق مطالبة بدل اعم از مثل یا قیمت روز عین، منفعت و حق تضییع‌شده خواهند داشت.

 

تبصرة 3

 

چنان‌چه ملک در وضعیت جریان ثبتی باشد و هنوز به مرحلة صدور سند مالکیت نرسیده باشد، ارزش داده‌های ثبتی به این شرح است: تقدیم اظهارنامة ثبتی قرینه بر صحت ادعا محسوب می‌شود و درصورت وجود قرینه یا قرائن دیگر، می‌تواند اماره بر مالکیت محسوب شود؛ انتشار آگهی‌های نوبتی‌، بدون وصول اعتراض به‌تنهایی اماره بر مالکیت محسوب می‌شود در صورت وصول اعتراض، در دادگاه همچنان ارزش یک قرینه خواهد داشت؛ صدور گواهی مالکیت، سند رسمی مثبت مالکیت قلمداد خواهد شد و از امتیاز موضوع تبصر‌ة 2 برخوردار است، بدون این‌که در اختلاف ناظر بر حدود و حقوق ارتفاقی چنین ارزشی داشته باشد و تنها ممکن است اماره محسوب شود و این وضعیت تا زمان نشر آگهی، تحدید حدود ادامه دارد و تنها درصورتی که پس از نشر این آگهی، اعتراضی حاصل نشود یا اعتراضی توسط مراجع صالح مورد پذیرش قرار نگیرد، اماره‌ای دائر بر صحت ادعای متصرف در حدود و حقوق ارتفاقی قلمداد می‌شود و با صدور سند مالکیت‌، سند مزبور هم نسبت به اصل مالکیت و هم نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی از امتیازهای موضوع این ماده و تبصر‌ة 2 ‌آن برخوردار می‌شود.

 

تبصرة 4

 

درصورت اثبات عدم رعایت مقررات ثبتی در جریان عملیات ثبت، درصورتی که رعایت این مقررات از چنان اهمیتی برخوردار باشد که نقض آنان، حقوق احتمالی معترض را در معرض تضییع قرار دهد، صدور حکم دائر بر‌آن بخش از عملیات ثبتی که مؤخر بر مقررات ثبتی رعایت‌نشده است، توسط دادگاه صالح محل انجام ثبت میسر خواهد بود. در غیر این موارد، هیچ‌گاه سند رسمی ملک که با رعایت تشریفات تنظیم شده است، ابطال نمی‌شود.

رمز عبورتان را فراموش کرده‌اید؟

ثبت کلمه عبور خود را فراموش کرده‌اید؟ لطفا شماره همراه یا آدرس ایمیل خودتان را وارد کنید. شما به زودی یک ایمیل یا اس ام اس برای ایجاد کلمه عبور جدید، دریافت خواهید کرد.

بازگشت به بخش ورود

کد دریافتی را وارد نمایید.

بازگشت به بخش ورود

تغییر کلمه عبور

تغییر کلمه عبور

حساب کاربری من

سفارشات

مشاهده سفارش