سوالات متداول در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی​​​​​​​

1. یک فردی ملکی را با سند عادی که سابقه ثبتی هم ندارد خریداری کرده است و دعوای اثبات مالکیت و تحویل مبیع را در دادگاه مطرح کرده است و رأی هم گرفته است در این اثنا مالک قبلی اقدام کرده است و سند ثبتی مالکیت را دریافت نموده است سوالی که مطرح می شود این است که آیا با همین رأی دادگاه امکانش هست که تنظیم سند به نام خریدار صورت بگیرد یا اینکه حتما باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت فروشنده مطرح بشود ؟
​​​​​​​

پاسخ این است که حتما به استناد مدارک خریداری شده به علاوه آرایی که قبلا صادر شده است مبنی براثبات مالکیت دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیز به طرفیت فروشنده مطرح بشود و با رأی دادگاه انتقال مالکیت و سند ثبتی به نام خریدار صورت بگیرد .
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص املاک و اموال غیر منقول ، در دادگاه محل وقوع ملک مطرح می شود. همچنین این دعوا مالی بوده و مستلزم پرداخت هزینه دادرسی معادل 5/3 درصد ارزش منطقه ای ملک است .
برای محاسبه هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ، ارزش منطقه ای املاک بر اساس ویژگی های ظاهری و نوع مصالح به کار رفته شده و موقعیت جغرافیایی ملک و ویژگی های اینچنینی محاسبه می شود .
همچنین خریدار می تواند برای جلوگیری از نقل و انتقال ملک توسط مالک رسمی ، درخواست دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال را از دادگاه رسیدگی کننده بخواهد . صدور دستور موقت مستلزم پرداخت مبلغی معمولا 10 درصد ارزش ملک به عنوان خسارت احتمالی است . پس از صدور رأی به نفع خواهان و قطعیت رأی ، خسارت احتمالی به خواهان برگردانده می شود .
اگر در قرارداد فروش ملک ، زمان مشخصی برای تنظیم سند رسمی تعیین نگردیده باشد ، اصل بر فوری بودن انتقال است . در این حالت بهتر است که در ابتدا خریدار با ارسال اظهارنامه از مالک رسمی بخواهد که سند ملک را به نام او منتقل نماید .
طبق نظریه ی مشورتی شماره 7/2874 مورخ 19/6/62 اداره ی حقوقی قوه قضائیه « صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی پس از قطعیت و قبل از رسیدگی فرجامی ، قابل اجراست » .
طبق رأی شماره 745 مورخ 12/6/91 شعبه 31 دادگاه تجدید نظر استان تهران « مطالبه ی خسارت ناشی از تأخیر در تنظیم سند رسمی ، در صورتی امکان پذیر است که خواهان ، گواهی عدم حضور خوانده در دفتر اسناد رسمی را ارائه دهد » .  ​​​​​​​

2.فردی ملکی را خریداری کرده است و هیچ قرارداد مکتوبی وجود ندارد و ثمن معامله که در قالب چک بوده است وصول گردیده لکن فروشنده به هر دلیلی تنظیم سند به نام خریدار نمی‌کند در اینجا خریدار باید چه اقدامی را انجام بدهد ؟​​​​​​​

خیلی از افراد تصور می کنند که خریدار باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند اما این تصور اشتباهی است و دعوا با قرار رد مواجه می شود . بنابراین خریدار باید ابتدا دادخواست اثبات وقوع بیع را مطرح کند . خریدار باید ابتدا اثبات کند که یک معامله ای میان خریدار و فروشنده صورت گرفته است سپس الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی را درخواست کند . همچنین اصل چک یا تصویر چکی که بابت ثمن معامله پرداخت کرده اید یا هر مدرک دیگری را مستند دعوای خودتان قرار بدهید .
بنابراین دعوای اثبات وقوع بیع در باب املاکی می باشد که دارای سابقه ثبتی هستند اما سند مکتوبی دال بر وقوع معامله وجود ندارد در اینجا باید ابتدا دعوای اثبات وقوع بیع مطرح بشود .
بنابراین دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در صورتی مطرح می شود که خواهان برای خواسته خود دلیل کتبی و عینی و ملموس داشته باشد و کسی که مبایعه نامه کتبی ندارد در این دعوا موفق نیست در اینجا باید ابتدا دعوای اثبات وقوع بیع را مطرح کرد .
تأکید می شود اگر معامله ای منعقد می کنید حتی اگر معامله ای ناچیز می باشد حتما یک قرارداد مکتوب تنظیم کنید.

3.چه موانعی در رابطه با اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی پیش روی خواهان  وجود دارد ؟
​​​​​​​
1. بازداشت بودن سند رسمی ملک
اگر بازداشت ملک پس از تنظیم مبایعه نامه میان طرفین قرارداد باشد ابتدا باید رفع بازداشت درخواست بشود و سپس دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صورت بگیرد .
بنابراین طبق رأی شماره 1340 مورخ 15/11/91 شعبه 56 دادگاه تجدیدنظر استان تهران « تا زمانی‌که ملکی در بازداشت باشد ، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مورد آن پذیرفته نمی شود ».
رفع بازداشت هم از 2 طریق امکان پذیر است : الف) اگر ملک توسط محکمه بازداشت شده باشد طبق مواد 146 و 147 قانون اجرای احکام مدنی اعتراض ثالث اجرایی مطرح می شود . ب) اگر از طریق اجرائیه ثبت باشد دادخواستی مبنی بر توقیف عملیات اجرایی و ابطال اجرائیه را مطرح می نماییم .
لکن اگر ملک قبلا در بازداشت باشد هیچ اقدامی نمی توان انجام داد و اینکه بر اساس ماده 57 قانون اجرای احکام مدنی تنها راه این است رضایت کسی که سند به نفع او بازداشت شده است را اخذ کنیم .
2.در رهن بودن سند رسمی ملک
ممکن است مرتهن، بانک یا یک موسسه مالی و یا اعتباری یا حتی یک شخص حقیقی باشد .
در حقیقت خرید و فروش عین مرهونه منافی مصالح مرتهن نمی باشد . ولی معمولا در قراردادهای رهنی حق نقل و انتقال از راهن گرفته می شود . بنابراین اگر ملکی در رهن باشد و شما بخواهید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کنید 2 حالت وجود دارد :
الف ) قرارداد رهنی پس از تنظیم مبایعه نامه باشد که در اینجا شما باید ابتدا دادخواست ابطال سند رهنی را مطرح نمایید و پس از ابطال سند رهنی  ، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح می نمایید .
ب) قرارداد رهنی قبل ازتنظیم مبایعه نامه باشد که در اینجا نیز دو حالت متصور می باشد : 1. این انتقال با اجازه مرتهن است که خریدار از همان ابتدا دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را می تواند مطرح کند.
2. این انتقال بدون اجازه مرتهن بوده است که در اینجا خریدار ابتدا باید دادخواست الزام به فک رهن را علیه مالک مطرح کند سپس دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح نماید .
طبق رأی شماره 764 مورخ 26/2/91 شعبه ی 59 دادگاه تجدیدنظر استان تهران « دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نسبت به ملکی که در رهن قرار دارد ، به تنهایی قابلیت استماع ندارد و باید به عنوان یکی از موارد خواسته ، الزام به فک رهن نیز طرح بشود» .
3. وجود یک سند معارض
بدین صورت که سند با مبایعه نامه عادی به خریدار منتقل می شود سپس به طور رسمی به فرد دیگری منتقل می گردد. در اینجا باید ابتدا دادخواست ابطال سند رسمی را مطرح نمود سپس دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کرد .
 
اگر فروشنده پس از بیع ، بخشی از مورد معامله را رسما به ثالث منتقل کند ، خریدار در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چه اقدامی می تواند انجام بدهد ؟
طبق رأی شماره ی 684 مورخ 26/6/91 شعبه ی 35 دادگاه تجدید نظر استان تهران « خریدار در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا باید علاوه بر فروشنده ، منتقل الیه جزیی را نیز طرف دعوی قرار دهد یا اینکه خواسته ی خود
را ، به میزان بخش منتقل شده ، کاهش دهد » .

4. صدور سند مالکیت برای آپارتمان های نوساز به چه نحوی است؟
​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​
هنگامی که یک ملکی ساخته می شود پس از اینکه عملیات ساخت و ساز تمام شد شهرداری یک گواهی با عنوان گواهی پایان کار صادر می کند . اداره ثبت براساس گواهی پایان کار یک صورت مجلس تفکیکی صادر می کند . در صورت مجلس تفکیکی اشاره ای به مالکیت آپارتمان ها نمی شود و اینکه صرفا حدود آپارتمان ها مشخص می گردد.
درصورتی‌که یک ساختمان چند مالک دارد همه مالکین باید بروند در دفتر اسناد رسمی سندی را تحت عنوان تقسیم نامه تنظیم کنند .
ملکی را که پایان کار ، صورتمجلس تفکیکی ، تقسیم نامه ندارد اگر بخواهید درخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کنید باید در دادخواست دستور انجام همه این مراحل را نیز از محکمه تقاضا کنید . بنابراین بهتر است خواهان هم‌زمان با طرح دعوا الزام به تنظیم سند رسمی خواسته های تکمیلی دیگر خود را هم مطرح کند مثل اینکه در خصوص سند آپارتمان الزام خوانده به تنظیم اخذ صورتمجلس تفکیکی و پایان کار و اخذ مفاصا حساب مالیاتی را مطالبه و درخواست نماید .

5. ملکی خریداری شده است و علی‌رغم خرید ملک و پرداخت ثمن فروشنده حاضر به تنظیم سند به نام خریدار نشده است و خریدار طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نموده است و حکم نیز به نفع او صادر شده است در این‌صورت اجرای حکم به چه نحوی است ؟
​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​خریدار باید نخست به شعبه نخستین مراجعه کند و صدور برگه اجرایی را درخواست کند . به محض اینکه برگه اجرا صادر می شود به محکوم علیه ابلاغ می گردد و محکوم علیه ظرف 10 روز مکلف است که سند را به نام محکوم له انتقال بدهد.
اگر محکوم علیه ظرف 10 روز اقدام نکرد شعبه رسیدگی کننده خریدار را به واحد اجرای احکام ارجاع می دهد و در آنجا برای خریدار پرونده اجرایی تشکیل می شود . یک مأمور گمارده می شود که در اصطلاح به آن دادورز اجرای احکام می گویند . بنابراین دادورز در دفتر اسناد رسمی که قرار بوده است سند در آنجا تنظیم بشود اگر سند آماده امضا باشد موجبات انتقال را فراهم می کند . سپس دادورز به همراه خریدار به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده طبق ماده 145 قانون اجرای احکام مدنی « هرگاه مالک حاضر به امضا سند انتقال به نام خریدار نشود نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی بنام خریدار امضا می نماید . »
البته مامور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل می کند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه مسئولیتی ندارد. بنابراین تسلیم مبیع بعد از صدور حکم الزام به تنظیم ، دعوایی جداگانه محسوب می شود که از آثار حکم الزام به تنظیم سند نمی باشد .
 
اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند رسمی :
احراز مالکیت خوانده: از طریق استعلام ثبتی که البته در خصوص آخرین وضعیت ثبتی ملک می باشد و اگر نام مالک ملک به عنوان خوانده در دادخواست قید نشده باشد دادگاه وارد رسیدگی نمی شود و پرونده را مختومه می کند .
احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع.
احراز تأدیه قسمتی از ثمن ( پیش پرداخت ) و محاسبه مابقی ثمن و قید در حکم.
احراز انجام معامله و قرارداد: از بررسی اسناد و اظهارات طرفین و ملاحظه اصل مبایعه نامه محرز می‌شود. 
احراز هویت و شناسایی فروشنده و خریدار: بنابراین اگر مالک رسمی ملک فوت کرده باشد ، باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت وراث او مطرح گردد .
تحقیق راجع به مورد معامله: اگر در رهن بانک باشد تعیین و احراز میزان بدهی با حفظ حقوق مرتهن و یا بازداشت کننده مقدم حکم به الزام به انتقال داده شود.
توجه به هزینه های انتقال سند و عهده دار بودن آن از سوی طرفین: بنابراین هزینه های لازمه به طور معمول برای انتقال (مالیات و عوارض شهرداری ) بر عهده مالک و هزینه تحریر سند بالمناصفه بر عهده طرفین است.
انجام هرگونه تحقیق و اقدامی که برای کشف حقیقت لازم باشد.

5. آیا ابطال سند رسمی مالکیت به استناد سند عادی در محاکم قابل پذیرش است؟
​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​برابر مواد 22 ، 46 تا 48 قانون ثبت ، با سند عادی ، مالکیت اشخاص نسبت به ملک ثبت شده ، ثابت نمی شود ؛ بنابراین هرکس ادعای مالکیت ملک را دارد باید در مواعد و مهلت های مربوط اعتراض نماید؛ در غیر این‌صورت با توجه به ماده 24 قانون ثبت ، دعوای آنان قابلیت استماع نخواهد داشت ؛ لیکن در صورتی‌که اقدام به طرح دعوی ابطال قرارداد عادی شود ، چنین دعوایی صحیح و قابل استماع است ؛ اما طرح دعوای ابطال سند مالکیت به استناد سند عادی قابل پذیرش نمی باشد .

6. شخص الف و شخص ب در قالب سند عادی ، بیعی را منعقد نمودند و تمام ثمن معامله در زمان انعقاد معامله پرداخت گردید . ذیل این سند را شاهدانی مهر و امضا کرده اند ؛ حال با توجه به اینکه بعد از گذشت چند سال فروشنده حاضر به انتقال رسمی به خریدار نمی باشد ؛ آیا در دادخواست علیه فروشنده علاوه بر الزام به تنظیم سند رسمی باید اثبات وقوع بیع نیز مطرح شود یا خیر ؟
​​​​​​​
اولا؛ در معاملاتی که ظهور عرفی در انعقاد آن وجود دارد ، اصل بر صحت قرارداد منعقد شده است و مدعی خلاف اصل باید اقامه دعوا نماید ؛ بنابراین دعوای اثبات عقد بیع در اینجا قابلیت استماع را ندارد ، زیرا محاکم دادگستری مرجع رسمیت بخشیدن به اسناد عادی اشخاص نمی باشند . بلکه مطابق مقررات و تشریفات قانونی اقدام می نماید و در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیازی به طرح دعوی اثبات عقد بیع نمی باشد . چون الزام به تنظیم سند رسمی از آثار عقد است و در مقام رسیدگی به شرایط و ارکان عقد بیع نیز پرداخته می شود .
ثانیا؛ اگر دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نسبت به سهم فروشنده ( غیر از سهم موقوفه ) باشد ، نیازی به طرح دعوی به طرفیت اداره اوقاف یا متولی موقوفه نمی باشد .
بنابراین به دلیل اینکه سهم اوقاف منتقل نمی شود طرف دعوا قراردادن اداره اوقاف لازم نیست ، زیرا طرف دعوا قراردادن یک خوانده مستلزم صدور حکم به طرفیت آن خوانده است درحالی‌که در فرض سوال نیاز به حضور و محکومیت اداره اوقاف برای انتقال سهم مشاع نمی باشد .
مطابق نظر اکثریت حقوقدانان اصل بر صحت قراردادهاست ، دعوی اثبات وقوع بیع امری عبث و غیر ضروری است؛ زیرا دادگاه می بایست به امور ترافعی رسیدگی نماید و این دعوی امری غیر ترافعی است ؛ به عبارت دیگر دعوی اثبات وقوع بیع یا تصدیق صحت اعتبار مبایعه نامه عادی در مورد املاکی که سابقه ثبتی و صدور سند مالکیت داشته‌اند قابلیت استماع را ندارد .

در چه مواردی دعاوی الزام به تنظیم سند از نظر حقوقی رد می شود ؟
​​​​​​​
1) دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک وقتی در محاکم و مراجع قضایی قابل پذیرش است که ، ملک یا آپارتمان موضوع معامله دارای پلاک ثبتی یا سند مالکیت رسمی داشته باشد .
2) اگر ملکی را پیش خرید کرده اید و در مبایعه نامه موعدی برای تحویل آن تعیین شده و آن موعد گذشته باشد ، نمی‌توانید صرفا دعوایی به خواسته الزام به تحویل ملک اقامه کنید مگر اینکه علاوه بر دعوای الزام به تحویل ملک ، خواسته دیگری با عنوان الزام به تنظیم سند رسمی ملک هم مطرح کنید و الا دعوای شما رد خواهد شد .
3) اگر آپارتمانی را که جزء یک پروژه ساخت و ساز بوده و بر اساس قرارداد مشارکت در ساخت از سازنده یا مالک اولیه پیش خرید کرده اید اما زمان انجام تعهدات گذشته باشد ، با توجه به اینکه سند اولیه به صورت سند مادر می باشد لذا برای الزام به تنظیم سند ، باید در دادخواست خود دعوایی به خواسته ، الزام به اخذ پایان کار ، الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی ، الزام به تحویل ملک و الزام به اخذ سند تک برگی و انتقال آن به نام خودتان را بخواهید .
4) بر طبق رأی شماره 1020 مورخ 14/8/91 شعبه ی 1 دادگاه تجدید نظر استان تهران: «اگر خواهان از جانب خوانده، وکالتنامه ای داشته باشد که بتواند براساس آن مقدمات تنظیم سند رسمی ملک به نام خود را تهیه کند و ملک را به خود یا دیگری انتقال دهد ، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وی مسموع نیست و قرار رد دعوی صادر می شود» .

دو گام حیاتی در خرید ملک :​​​​​​​​​​​​​​
گام اول : در خرید یک ملک در ابتدا یک مبایعه نامه ای میان خریدار و فروشنده تنظیم می شود خریدار قبل از هر امضایی در مبایعه نامه از 3 اداره استعلام بگیرد : 1)اداره ثبت املاک 2) اداره مالیات 3) شهرداری
فایده استعلام از اداره ثبت این می باشد که در صورتی‌که آن ملک در رهن یا توقیف یا بازداشت باشد شما متوجه شده و از خرید آن امتناع می کنید .
فایده استعلام از شهرداری و اداره مالیات این می باشد که اگر بدهی های سنگینی نسبت به ملک وجود داشته باشد شما متوجه شده و از خرید آن ملک امتناع می کنید .
گام دوم : در هر معامله ای مخصوصا معاملات ملکی بررسی مدارک طرف مقابل و تطبیق آن با اسناد ملکی بسیار حائز اهمیت می باشد . البته گاهی مالک خودش حضور پیدا نمی کند و یک وکیل می فرستد حتما ابتدا باید وکالتنامه را به دقت بررسی کنیم و حدود اختیارات وکیل را بررسی کنیم به این دلیل که اگر فروش آن ملک یا دریافت ثمن معامله در حوزه اختیارات وکیل نباشد ممکن است این معامله ای که صورت می گیرد به طور کامل باطل باشد .

نکات مهم در خصوص خرید ملک ورثه ای
گام اول در خرید ملک ورثه ای ، احراز مالکیت ورثه می باشد . بنابراین اگر ملک مورد معامله از املاک موروثی می باشد لازم است که سند مالکیت به نام شخصی باشد که فوت کرده است . مهمترین مدرک برای احراز مالکیت ورثه ، گواهی انحصار وراثت می باشد . در این گواهی که از شورای حل اختلاف صادر می شود : 1) نام ورثه متوفی 2) میزان سهم الارث آنان قید می گردد .
بدین سبب جهت جلوگیری از بروز هرگونه مشکل در خرید این نوع از املاک: 1)گواهی انحصار وراثت و شناسنامه وراث را رویت کنید؛  2) استعلام از اداره ثبت احوال به عمل آورید تا اطمینان خاطر حاصل کنید که ورثه دیگری وجود ندارد .
در صورت تعدد وراث ، لازم است که همه آنها در هنگام انجام معامله و تنظیم مبایعه نامه حضور داشته باشند و آن را امضا نمایند و یا اینکه به نیابت از آنها وکیلشان حضور داشته باشد .
املاک ورثه ای چونکه اصولا دارای چند مالک هستند جزء املاک مشاعی می باشند و برای هرگونه انتقال این املاک اگر انتقال به صورت شش دانگ باشد باید تمام ورثه موافقت خود را اعلام نمایند .
اگر بعضی از وراث سهم الارث خود را بفروشند اما یک یا چند نفر از آنان مبایعه نامه را امضا نکرده باشند و حاضر به فروش نشوند خریدار فقط از طریق محکمه می تواند سایر ورثه را ملزم به فروش نماید. بنابراین آن تعداد از ورثه که مبایعه نامه را امضا نموده اند فقط نسبت به سهم خودشان حق فروش دارند .
برای فروش ملک موروثی ، در صورتی‌که یکی از وراث اجازه ندهد که ملک به فروش برسد و سهم دیگر وراث را نیز نخرد ، باید به دادگاه جهت مشخص کردن سهم هرکدام از وراث و دریافت مجوز فروش ملک مراجعه نمود .
بنابراین اگر قصد خرید این نوع از املاک را دارید به این نکات توجه کنید :
1. اصل سند مالکیت را رویت کنید .
2. گواهی حصر وراثت را ببینید که وراث چه کسانی هستند زیرا وراث مالکین فعلی این ملک می باشند .
3. دقت داشته باشید کلیه وراث در جلسه حضور داشته باشند و موافقت صریح و قطعی و کتبی خود را به شما اعلام کنند . درصورتی‌که برخی از وراث حضور ندارند و به دیگری وکالت داده اند وکالتنامه را بررسی کنید .
4. دقت داشته باشید که مالیات بر ارث پرداخت شده باشد و ملک بدهی مالیاتی نداشته باشد .
5. اگر که یکی از وراث صغیر یا محجور است ولی آن شخص یا قیم او موافقت خودش را با این معامله اعلام کند .
6. حتما اگر می خواهید ثمن را پرداخت کنید ثمن معامله را نسبت به سهم الارث هر یک ورثه پرداخت کنید . در صورتی‌که می خواهید ثمن معامله را به صورت کلی پرداخت کنید و یک چک در وجه یکی از ورثه صادر کنید حتما موافقت کلیه ورثه را در مبایعه نامه اخذ نمایید .

آیا معامله ملکی که در رهن بانک می باشد امکان پذیر است ؟
زمانی‌که ملکی در رهن بانک می باشد مالک نمی تواند به طور رسمی و محضری سند را به نام شخص دیگری منتقل کند . چرا که انتقال ملکی که در رهن بانک است بدون رضایت بانک غیرقانونی و مصداق کلاهبرداری می باشد .
اما به دو طریق امکانپذیر است ؛ 1)فک رهن  2)انتقال تسهیلات به خریدار
بهترین و عاقلانه ترین راه معامله ملکی که سند آن در رهن بانک است ، فک رهن از طریق تسویه بدهی است . را دیگر این است که طبق مقررات رسمی ، خریدار جدید به جای مالک قبلی پرداخت اقساط را بر عهده بگیرد که در این‌صورت علاوه بر اینکه سند ملک به نام وی منتقل می شود ، ادامه بازپرداخت تسهیلات نیز بر عهده او قرار می گیرد .

انتقال ملک از طریق صلح عمری به چه صورتی می باشد ؟​​​​​​​
یکی از پرکاربردترین نوع قراردادها در زمینه انتقال ملک صلح عمری می باشد . صلح عمری قراردادی است که مالک یک ملک از طریق آن ، ملک خود را طی شرایط به خصوصی به دیگری صلح می نماید . شرایط خاصی که در عقد صلح وجود دارد این است که ملک مالک به شرطی به طرف مقابل منتقل می گردد که تا زمانی‌که مالک در قید حیات است منافع وی برای او باشد و پس از فوت منافع منتقل خواهد گردید . بدین معنا که مالک، ملک خودش را به موجب صلح نامه به طرف مقابل منتقل می کند اما شرطی می گذارد مبنی بر اینکه تا زمانیکه زنده است منافع آن ملک برای خودش باشد و با فوت او منافع ملک به همان شخصی که اصل ملک به او منتقل شده است ، منتقل گردد.
برای مثال پدری خانه خود را طی یک قرارداد رسمی به صورت صلح عمری به فرزند خود منتقل می کند که تا زمانی‌که زنده است بتواند از منافع ملک خود استفاده کند ؛ مثلا بتواند آن را اجاره بدهد و همچنین شرط می کند که بعد از فوت او عین ملک و منافع آن به طور کامل متعلق به فرزندش باشد .البته مالک در عقد صلح عمری می تواند حق فسخ نیز برای خود در نظر بگیرد .

یک نکته در خصوص تعیین خسارت برای املاک​​​​​​​
در اکثر قراردادهای خرید و فروش املاک شرطی با این مضمون وجود دارد که در صورتی‌که معلوم بشود مورد معامله به هر علتی غیر از عامل قوه قهریه مثل در رهن بودن یا در مصادره بودن یا مستحق للغیر درآمدن قانونا قابل انتقال به خریدار نمی باشد فروشنده موظف است علاوه بر استرداد ثمن معامله خسارت مقطوعی را نیز به خریدار پرداخت کند . درحالی‌که تعیین خسارت مقطوع برای این شرط ، در قرارداد اشتباه است ، چرا که اگر ملک چنین وضعیتی پیدا کند، عقد باطل و فروشنده باید قیمت روز ملک را به خریدار پرداخت کند .

رمز عبورتان را فراموش کرده‌اید؟

ثبت کلمه عبور خود را فراموش کرده‌اید؟ لطفا شماره همراه یا آدرس ایمیل خودتان را وارد کنید. شما به زودی یک ایمیل یا اس ام اس برای ایجاد کلمه عبور جدید، دریافت خواهید کرد.

بازگشت به بخش ورود

کد دریافتی را وارد نمایید.

بازگشت به بخش ورود

تغییر کلمه عبور

تغییر کلمه عبور

حساب کاربری من

سفارشات

مشاهده سفارش